La vente en viager libre est moins courante que la vente en viager occupé : le vendeur ne conserve pas le droit d’usage et d’habitation et l’acquéreur a la jouissance immédiate du logement, soit en l’occupant, soit en en percevant les loyers.
Dans le cadre d’un viager libre, le crédirentier (vendeur) se sépare de la jouissance de son bien immobilier immédiatement, c’est-à-dire dès la signature de l’acte de vente devant le notaire. Dans l’acte authentique, il est inscrit expressément que le bien est libre de toute occupation.
Comme pour tout viager, l’acheteur peut payer une partie à l’achat, c’est ce que l’on appelle le bouquet, puis le solde en plusieurs rentes, dites “rentes viagères”.
Intérêt du viager libre par rapport au viager occupé
Le vendeur en viager libre bénéficie d’un prix de vente supérieur car abandonnant son droit d’usage et d’habitation, en pratique d’environ 25 à 50 % supérieur au viager occupé. Il n’est par ailleurs plus redevable de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation car il n’est plus occupant ou propriétaire du logement.
L’acheteur qui envisage d’en faire une résidence principale y trouve également son intérêt : il bénéficie de la jouissance immédiate du logement.
Conditions du viager libre
Toute personne peut acheter ou vendre en viager si elle en a la capacité juridique.
Pour qu’un contrat de vente en viager soit valable au regard de la loi, le décès du vendeur ne doit pas être prévisible : l’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’une maladie dont il est atteint au moment de la signature de l’acte. Ainsi, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat viager, la vente n’est pas valable et l’annulation peut être demandée par les héritiers du vendeurs devant le juge du tribunal de grande instance.
Le contrat de viager engendrant une mutation immobilière, le contrat de vente doit être impérativement formalisé devant notaire afin d’être publié au Service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques).
S’agissant du paiement du prix, le vendeur peut demander au notaire chargé de la rédaction de l’acte d’y inscrire :
- une clause résolutoire, permettant de recouvrer la propriété de son bien immobilier si le débirentier ne paie plus les rentes contractuellement fixées ;
- une clause lui permettant de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.
Le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur) peuvent également décider de réviser la rente viagère , en insérant dans l’acte de vente une clause d’indexation.
Bon à savoir : L’acte authentique de viager doit déterminer les responsabilités de chacun tout au long du contrat, et notamment déterminer à qui incombent les réparations.
Constitution du dossier de vente en viager libre
En tant que vendeur, il convient d’analyser le marché immobilier en effectuant une expertise immobilière auprès d’une agence spécialisée. Cette expertise sert de (très bonne) base pour la valeur vénale d’un logement. En effet, la valeur vénale est le socle financier qui constitue tout contrat viager. Il est important par la suite de se faire assister d’un professionnel, car lui seul sera en mesure de calculer le bouquet, et les rentes viagères. Faire rédiger une promesse de vente, ou un compromis préalable, peut être aussi une précaution non négligeable.
Le débirentier ou acheteur doit constituer un dossier solide, qu’il présentera crédirentier ou vendeur. Celui-ci doit notamment faire état :
- des modalités de financement du bouquet, c’est-à-dire du capital qui doit être payé au moment de la signature de l’acte authentique de viager. L’acquéreur doit détailler le montant de son apport, les demandes éventuelles d’emprunt auprès d’un établissement bancaire, les garanties et la sécurité financière qu’il peut apporter pour rassurer le vendeur. A cet effet, en pratique il est souvent conseillé de proposer la souscription d’une assurance, pour garantir le bon paiement des rentes en cas de difficultés passagères ou d’insolvabilité de l’acheteur ;
- de ses revenus mensuels et de ses charges : salaires, allocations, pensions, crédits en cours, montant détaillé des impôts, etc.
- de sa situation financière, professionnelle, et familiale (des justificatifs précis et étayés doivent être produits).
Si la rente peut être négociée contractuellement, il faut tout de même respecter un barème qui tient compte : - de l’âge du vendeur ;
- de l’incidence du viager libre ;
- de la valeur vénale du bien immobilier ;
- du versement ou non d’un bouquet.
