Dans une vente en viager, l’un des objectifs pour le vendeur est de percevoir une rente à vie et de vivre une retraite sans crainte financière. Il est important de le rassurer dans sa démarche, car le viager doit être une source de sérénité qui va lui permettre d’augmenter ses revenus et de sécuriser sa retraite. Pour ce faire, toute vente en viager inclut un privilège de vendeur et une clause résolutoire, qui représentent les garanties du contrat de vente en viager et le paiement de la rente en viagère.
Le privilège de vendeur
Lorsqu’un bien est vendu en viager, le vendeur dit crédirentier, devient créancier de la rente viagère et l’acquéreur, dite débirentier devient donc débiteur de cette rente.
Le privilège de vendeur correspond à la première garantie du paiement de la rente viagère. Il est publié suite à la demande du notaire, après la signature de l’acte authentique de vente. Et la publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. En cas d’incident de paiement des mensualités et de concurrence avec d’autres créanciers, le vendeur devenu crédirentier sera privilégié. Le privilège concerne le bien immobilier objet de la vente. En cas de revente du bien immobilier pour payer les créances, ou en cas d’incident ou de défaut de paiement des mensualités, le crédirentier devient alors prioritaire aux autres créanciers. Il pourrait donc recouvrir le montant des impayés sur le montant de la vente du bien immobilier.
La clause résolutoire
La protection quant au privilège de vendeur s’accompagne d’une garantie qui décourage le non-paiement de la rente viagère, c’est la clause résolutoire.
La clause résolutoire est établie pour faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Le vendeur redevient propriétaire de son bien immobilier. Et conserve les rentes qui ont été déjà versées, et tout ou partie du bouquet pour dommages et intérêts.
La clause résolutoire est encadrée et prévue dans l’acte de vente, pour un paiement dans un délai entre 30 et 45 jours. Il inclut un délai à respecter et une procédure de mise en demeure. Un non-paiement de la rente à son échéance exacte peut autoriser le crédirentier à adresser une mise en demeure de payer la rente par voie d’huissier (extra-judiciaire). Dans le cas où la régularisation ne se produirait pas dans le délai imparti, le vendeur récupère son titre de propriété. Il aura par la suite le choix de revendre ou non son bien, dans une vente en viager ou en immobilier classique.
Le privilège de vendeur et la clause résolutoire sont des garanties qui agissent à titre dissuasif et sont rarement mises en œuvre, car le non-paiement de rentes est très rare. Avant la signature du contrat viager, un expert doit regarder et valider la solvabilité de l’investisseur et la cohérence entre son projet et sa capacité financière avant tout engagement.
